广州和深圳人均收入相当，为何广州平均房价只有深圳的一半？

2019年，广州城市常住居民人均可支配收入65052元，全体居民人均可支配收入60074元。同年，深圳的人均可支配收入为62522元，由于深圳已经100%城镇化，所以深圳的全体人均可支配收入，也是城镇居民的人均可支配收入。全体居民人均收入，广州比深圳略低；城镇居民收入，广州比深圳略高。总而言之，广州和深圳的人均可支配收入相当。但是，这两城的房价却相差非常大。2020年4月，深圳的二手房平均价格67352元；而广州的二手房平均价格只有34486元，广州的房价只有深圳的一半多点。广州和深圳人均收入相当，为何广州平均房价只有深圳的一半？

广州面积比深圳大

广州总面积7434平方公里，而深圳的面积只有1996.85平方公里，广州面积是深圳的3倍多，而广州人口1530.59万、深圳人口1343.88万，广州人口只是深圳的1.14倍。在人口相差不大的情况下，面积越大的城市房价当然越便宜。因为面积大的城市可供建房子的地方地方越多。房价主要由成本决定，而成本主要包括土地价格和建筑成本。建筑成本广州和深圳是没有区别的，主要区别在土地价格。广州面积庞大，还有大量的土地面积可以盖楼，用地并不紧张。

深圳总面积就那么大，用地非常紧张，土地价格远高于广州。那么，深圳的房价比广州贵也就正常。我们可以看一下2019年北上广深四大一线城市的土地溢价率，所谓土地溢价率是指“土地竞拍成交价格与土地成本价之间的差额，溢价率越高则代表竞拍越激烈，这也往往反映参与竞拍的开发商对于一个地方土地市场的看好，反映市场的冷热程度。”从下表可以看出，深圳市场无论是在溢价率还是在溢价率的增长幅度上，都大大高出其他一线城市。

广州房价被郊区拉低

包括了越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙等11个区。有些区远离中心，甚至如番禺、花都、增城、从化四区原来都是广州市下属的县级市。这些区市的房价远不能和中心市区相比，平均一下将广州的房价拉低了。例如，番禺区4月份平均房价25430元/平、从化区平均房价14672元/平、增城平均房价17563元/平，这些郊区的价格大大拉低了广州总体的房价。我们可以看一下广州市中心的越秀区，平均房价51005元，和深圳平均价格并没有相差多少。广州房价低，很大一部分原因是被郊区的价格给拉低了。

深圳需要买房子的人更多

什么人需要买房？可以说所有人都需要买房。有房子的人需要更多的房，因为房子可以赚取高额的利润，反正房子不会嫌多。可是谁最迫切需要房子？当然是那些没有房子的人。因为租房子的日子太痛苦，除非每个人都象金星老师，她(有)钱，以酒店为家。但绝大多数人，并没有金星的条件。2019年，广州市常住人口1530.59万人，户籍常住人口953.72万人，非户籍常住人口576.87万；同年，深圳常住人口1343.88万人，其中常住户籍人口494.78万人，常住非户籍人口849.10万人。可以看出，广州虽然总人口比深圳要多，但外来需要买房的人口深圳反而比广州多272.23万。这样的情况下，深圳的房价怎么能不高呢？

为何广州平均房价只有深圳的一半？因为广州面积比深圳大，广州的面积是深圳的3倍多；广州房价被郊区拉低；深圳外来人口更多，需要买房子的人更多。