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广州和深圳人均收入相当,为何广州平均房价只有深圳的一半?

广州和深圳人均收入相当,为何广州平均房价只有深圳的一半?

来源:孺子牛眼看世界   编辑:vassi  2020-04-18  赞(25)

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2019年,广州城市常住居民人均可支配收入65052元,全体居民人均可支配收入60074元。同年,深圳的人均可支配收入为62522元,由于深圳已经100%城镇化,所以深圳的全体人均可支配收入,也是城镇居民的人均可支配收入。全体居民人均收入,广州比深圳略低;城镇居民收入,广州比深圳略高。总而言之,广州和深圳的人均可支配收入相当。但是,这两城的房价却相差非常大。2020年4月,深圳的二手房平均价格67352元;而广州的二手房平均价格只有34486元,广州的房价只有深圳的一半多点。广州和深圳人均收入相当,为何广州平均房价只有深圳的一半?


广州面积比深圳大

广州总面积7434平方公里,而深圳的面积只有1996.85平方公里,广州面积是深圳的3倍多,而广州人口1530.59万、深圳人口1343.88万,广州人口只是深圳的1.14倍。在人口相差不大的情况下,面积越大的城市房价当然越便宜。因为面积大的城市可供建房子的地方地方越多。房价主要由成本决定,而成本主要包括土地价格和建筑成本。建筑成本广州和深圳是没有区别的,主要区别在土地价格。广州面积庞大,还有大量的土地面积可以盖楼,用地并不紧张。

深圳总面积就那么大,用地非常紧张,土地价格远高于广州。那么,深圳的房价比广州贵也就正常。我们可以看一下2019年北上广深四大一线城市的土地溢价率,所谓土地溢价率是指“土地竞拍成交价格与土地成本价之间的差额,溢价率越高则代表竞拍越激烈,这也往往反映参与竞拍的开发商对于一个地方土地市场的看好,反映市场的冷热程度。”从下表可以看出,深圳市场无论是在溢价率还是在溢价率的增长幅度上,都大大高出其他一线城市。


广州房价被郊区拉低

包括了越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙等11个区。有些区远离中心,甚至如番禺、花都、增城、从化四区原来都是广州市下属的县级市。这些区市的房价远不能和中心市区相比,平均一下将广州的房价拉低了。例如,番禺区4月份平均房价25430元/平、从化区平均房价14672元/平、增城平均房价17563元/平,这些郊区的价格大大拉低了广州总体的房价。我们可以看一下广州市中心的越秀区,平均房价51005元,和深圳平均价格并没有相差多少。广州房价低,很大一部分原因是被郊区的价格给拉低了。


 

深圳需要买房子的人更多

什么人需要买房?可以说所有人都需要买房。有房子的人需要更多的房,因为房子可以赚取高额的利润,反正房子不会嫌多。可是谁最迫切需要房子?当然是那些没有房子的人。因为租房子的日子太痛苦,除非每个人都象金星老师,她(有)钱,以酒店为家。但绝大多数人,并没有金星的条件。2019年,广州市常住人口1530.59万人,户籍常住人口953.72万人,非户籍常住人口576.87万;同年,深圳常住人口1343.88万人,其中常住户籍人口494.78万人,常住非户籍人口849.10万人。可以看出,广州虽然总人口比深圳要多,但外来需要买房的人口深圳反而比广州多272.23万。这样的情况下,深圳的房价怎么能不高呢?

为何广州平均房价只有深圳的一半?因为广州面积比深圳大,广州的面积是深圳的3倍多;广州房价被郊区拉低;深圳外来人口更多,需要买房子的人更多。

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